みのむし不動産担当のカシマです。
今回からリノベーションと不動産購入についての基礎的なお話をさせて頂く企画
「リノベと不動産の基礎講座」
を掲載していきたいと思っています。
リノベーションって何？
リノベしたいけど物件探しはどうしたらいいの？
お金っていくらかかるの？
中古物件てなんだか不安…
物件買うのってお得？
リノベって難しい？
などなど不安なことやわからないことだらけ。
そこでFG流にリノベーションから不動産購入までのノウハウをお伝えできればと思います。
今回第１回目のテーマは
「私っていくらお金借りられますか？」
でございます。
いわゆる「資金計画」についてです。
ここがはっきり言ってリノベでも購入にあたっても、一番重要になるであろう所です。
①どこに相談に行けばいい？
（１） 会社と提携している銀行、メインバンクに相談してみる
会社が提携している銀行で提携会社ならではの優遇があったりします。
まずはそういう制度があるかなど調べてみましょう。
そこでいくら借りれそうかなど親身に相談に乗ってもらえるみたいです。
（２）住宅ローンセンターに行く
会社で提携の銀行などない場合は、一般の支店よりは各銀行で「住宅ローンセンター」という場所があるので、
そちらを利用するのが一番いいかと思います。
支店にいる担当者より、住宅ローンのみを扱っている行員さんが多いので、住宅ローンのノウハウや、経験もあるので、
表面的な資産計算だけでなく、もう少し深い話ができる可能性があります。
まずはそこへ行ってみましょう！
（３）不動産会社経由で銀行に審査してもらう
物件買いたい意欲が高い場合はもう不動産屋に相談にいくのが一番早いです。
不動産屋と銀行はタッグを組んでいることが多いので、審査してみたいということであれば、
不動産経由で行ったほうが断然早いし確実だし、銀行にわざわざ行かなくても不動産屋さんが準備してくれるので、
源泉徴収票または確定申告書を用意するだけで大丈夫。
不動産屋だとこの年収でいくらくらい借りれるというのも銀行担当者に連絡して聞いてもらったり、
不動産情報も簡単に取れるので、仮の物件で行うこともできます。
仮審査は行っても、絶対にそこで借りなければいけないとか、その物件を買わないといけないというわけではありません。
なので、本当に仮で自分がいくら借りれるかの限度が分かるので、物件を探すうえでは一番いい方法です。
②ローンて何を基準に審査してるの？
次に大事になるのは、どうやったら審査に通るのかです。
実際にいくらまで借りれるのか。
銀行はまず下記の要素をみて審査をします。
【お客さんの属性】
年齢、勤め先、家族構成
【借り入れ】
車や奨学金カードローンなど現在の借り入れがあるか
【お客さんの健康状態】
過去に大きな病気をしていないか、現在通院していないか
【過去の滞納の有無】
過去の借り入れで滞納した経験があるかなど
【物件の担保評価、さらに属性】
築年数、物件の所在地、担保評価、管理状況、耐震状況
【物件の違法性】
建蔽率や容積率がオーバーしてないか、再建築不可ではないか、私道かどうか、増築などないか、登記されているか。
などを調べます。
またそれも金融機関によって審査の基準が変わってきます。
築年数は問わない所もあったり、建蔽率が規定以内のオーバーなら融資できたり。
最低限の審査ルールとしては
年収が300万以上、勤続3年以上。
ですが、転職したてでまだ勤続1年の場合でもきちんと職務経歴書を出して審査してもらえることもあります。
300万に満たない、勤続3年もないなどの場合でも相談に乗ってくれる機関はありますので、ご相談ください。
借り入れの金額については年収の割合「返済率」に基づて決定されます。
年収に対して6～8倍と言われています。
また毎月の返済が1か月のお給料の3割以内が目安になっています。
③ リノベ費用も借りれるの？
リノベ費用も住宅ローンで合わせて借り入れができます。
ですが、色々と条件があるところもあります。
例えば、物件価格の20％までとか、リノベ費用は500万までとか。
でもフルで貸してくれるところもありますので、そこはリノベーション会社や弊社のように
ワンストップサービスをしているようなところに相談してみて下さい。
審査時にリノベの概算見積もりなどが必要だったり、リノベ費用も込で資金計画を立ててていく必要があります。
またリノベ費用だけを貸してくれる銀行やカード会社なども多くあります。
その場合は無担保のものも多いですが1000万まで借り入れができたりと大口の融資も可能です。
住宅ローンに比べると金利は高いですが、だいたい2％～3％くらいが多いです。（平成30年3月現在）
④確定申告の方は注意！
気を付けてほしいのは、自営業などの確定申告者の方。
必ず3期分の確定申告の提出が必要となり、現金などの持ち出しなども求められることもあります。
今年度だけが良くても、前年度との差が激しすぎると、平均をとられてしまうことも多々あります。
売り上げではなく、所得を見られます。
確定申告の方に優しいのが「ふらっと35」や、信用金庫、スルガ銀行さんなど。
所得に減価償却分などを合算してくれたり、細かい所まで申告書を見てくれるので、
仕事内容などで評価されていたり、国家資格などがある、付き合いのある会社が大手だったりなどなど
いろんな要素も含めてみてもらえることもあります。
その分金利などが高かったり、物件の制限があったりなど自由度が減ることもあります。
経験上これだけは言えます！
自営業の方は「現金を貯める！」これが一番です。
それだけで銀行の信用が上がります。
この人これだけ預金あるのね、それなら信用性あるかもとかなりプラスになるんです！
⑤ローンの借り方について
最後にローンにもいろんな借り方があります。
例えば
・変動金利
・固定金利
金利を変動するものにしておくのか、何年も同じ金利にしておくのかの違いです。
他にも
・元金均等
・元利均等
などなど、方法はさまざま。
ライフスタイルに合わせて上手に借り方を考えていきましょう。
また、夫婦ともに働いている場合の借り方についてです。
【ペアローン】
夫婦ともに借り入れをする。
不動産の持ち分も借り入れに合わせてそれぞれが持つことになる。
旦那さんが400万年収の場合2800万までしか借りれなかったのに、奥様が年収300万の場合
トータルで700万年収とみなされ、5600万まで借り入れができるようになります！
なのでほしい物件の幅が広がったりと余裕ができてきます。
【収入合算】
奥様の年収を旦那様の年収にプラスするが、不動産の持ち分は旦那さんだけで
奥様は債務者にはならない。
旦那様が400万、奥様が300万の場合だいたい半分くらいを収入合算します。
550万くらいの収入とみなされ、4400万くらいまでの借り入れが可能に。
このようにまずは購入するにあたって、自分はいくら借りれて、いくらなら毎月返して行けるかを考えてみましょう。
また、本当に自分なら借りれるのか、実際に審査してみることをお奨めします。