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WHAT'S RENOVATION

リノベーションとは

1. リノベーションとは

"リノベーション"という言葉をよく耳にするようになったのは、数年前からの話でしょう。 私が初めて聞いたのはブルースタジオと言う会社の「リノベーション物件に住もう」という本を見た時からでした。 それ以来、私の中では(リノベーション=かっこ良くした中古住宅)というのが定義でした。

ところが、いろいろ調べてみると、どうやらリノベーションというのは、単にかっこ良く、中古ストックを再利用という意味だけではなく、もっと社会的にも大きな意味があり、都市や環境を含めた考え方があることに気がつきました。

そうした大きな枠組みの中でリノベーションを語るときは、おそらく大規模な工事が前提となり、マンションのリノベーションといった場合、マンション全体の改修工事が対象となるのでしょう。 個人的には、以下の説明が一番簡潔に説明していると思います。

"リノベーション"とは、既存の建物に大規模な改修工事を行い、用途や機能を変更して性能を向上させたり、価値を高めたりすること。 建物の経年に伴い、時代に合わなくなった機能や性能を、建て替えずに時代の変化にあわせて、新築時の機能・性能以上に向上させること。

具体的には、耐震性や防火安全性確保し耐久性を向上させる、冷暖房費などのエネルギー節約、IT化など、変化する建築機能の対応・向上のために行われる。 外壁の補修、建具や窓枠の取り換え、間取り変更、給排水設備更新、冷暖房換気設備の更新などを言うようです。(参考ALLAbout)


また一方、情報誌や不動産売買等でうたわれる「リノベーション」「リノベーション物件」というのは、少し大きな意味をはしょり、単に「デザイン性の高いリフォーム」を指しているように思われます。簡単にいえば「デザイナーズ?」みたいな表面的な使い方をしているようです。

2. リノベーションとリフォームのちがい

「リフォーム」と「リノベーション」の大きな違いは、簡単にいえば工事の規模でしょう。 壁紙の張り替えなどの仕上材の新調や、システムキッチンやユニットバスの入れ替え程度の小規模な工事は「リフォーム」に分類され、間取り変更、給排水設備更新、冷暖房換気設備の更新などの大規模な工事を「リベーション」と位置づけられるのではないでしょうか。

またもう1つの違いとして言えるのは、建物の初期の性能以上の工事であるかということです。その工事が、建物の初期の性能以上であれば「リノベーション」。
建物の初期の性能と同等か、またはそれ以下であれば「リフォーム」ということになります。  

3. リノベーションと資産価値

リノベーション物件は、付加価値のついたデザイン物件で資産運用としても有効に活用できます。ストック利用による初期投資の軽減と低金利効果もプラスされ、賃貸として貸したり、利回り物件として転売したりすることにより利益を得ることができます。

市場の中では、いかに競争力のある商品を作るかが勝負の鍵となります。 最近では様々な角度から、独自性の高い企画がなされるようになってきました。リノベーションの分野で特に目立つのは、ニッチなターゲット層に絞りこむということでしょう。無難に手広くではなく、常識的には条件の悪いと判断されるものも見方を変えることで付加価値を付けてしまうという方法です。

たとえば、駅から離れているから静かだとか、北側窓は景色がきれい。古い構造がレトロなインテリアとして使える。うるさい場所だから気兼ねなく演奏ができる。坂道はキツイが景観は最高。といった具合に、なんでもデメリットをメリットにしてしまい、その中からニッチなターゲットを拾いだすという方法です。

その他には、一棟丸ごとコンバージョン(建物の用途変更)などの手法も使いながら、シェア住宅やシェアオフィス、バイクが入れられる部屋、ソーシャルアパートメントなどの企画なども行われています。

4.リノベーションの社会的背景

1:スクラップ&ビルドの社会から
現代の日本では、年間でおよそ80万戸もの新築住宅が建設されています。
日本は、諸外国に比べて人口のわりに建物への投資が多いという特徴があるのですが、その中で中古物件の補修などに対する投資は極端に少なく、ほとんどが新築物件への投資になっています。

そうした習慣性の中から、現代の日本には一種の新築信仰のような住宅意識が広がっていて、新築物件に価値を見出し、 20~30年ごとに建物を壊しては建て替える「スクラップ&ビルド」ということを繰り返してきました。
この30年で、実に7割の建物が建て替えられているのです。


2:増加する中古ストック(既存建物/空き家)
一方で、既存の住宅の1割を超える件数が空き家になっているというデータもあります。
この現象はすでに、20年以上あまり続いています。つまり明らかに住宅の過剰状態に陥っているわけです。
確かに高度経済成長期には都市の人口が増え、世帯数が増加したため住宅件数は必要とされました。

しかし、少子高齢化による人口の減少が社会問題になっている今でも、同じように新築住宅を作り続けているのです。
これでは、住宅の供給過剰状態に陥ることは当然と言えます。現在作られている新築住宅は、そこに住む人のため というよりも、経済活動の一つという側面が色濃くなっているように感じられてしまいます。


3:中古ストックの見直し
平成18年6月8日に「住生活基本法」が公布・施行されました。
住生活基本法は、わが国のこれまでの「住宅の新規供給量の確保」を中心とした政策を転換し、住宅市街地における 居住環境を含めた「良質な住宅ストックの形成」を通じて豊かな住生活の実現を図ることを目的として制定されました。
計画期間は、平成18年度から27年度までの10年間です。

住生活基本法に基づく住生活基本計画(全国計画)では「既存住宅の流通シェア」や「住宅の利活用期間」に対しての 数値目標も設定されいます。 

   「既存住宅の流通シェア」13%(平成18年)→23%(平成27年)
   「住宅の利活用期間(滅失住宅の平均築後年数)」
    約30年(平成15年)→約40年(平成27年)


4:リノベーションの時代へ
今後、環境保護の観点からもリノベーション事業は不可欠となるでしょう。
また法改正が追い風になり、様々なサービスが提供され、買う側にも売る側にも有利な状況ができあがり、 消費者にとっては中古物件を購入することは、ますます身近なものになってくるでしょう。

このような中古物件に関わる動きが活発になると共に新築物件に比べ、安価で手に入れる ことができる中古物件を購入し、その後、手直しを加えることで、理想の住まいを 手に入れようという考え方はさらに広がっていくでしょう。

5.リノベーションのメリット

コストを抑えることができます
新築住宅に比べ、同じ立地であれば中古物件は安価に購入ができます。
無理をしてローンを組みたくないと考える方や、新築と同額で、より広い空間を手にしたいという方には 良い選択肢でしょう。
郊外の古い民家などを安く購入してリノベーションするなども1つの方法でしょう。
無理のない資金計画は、ゆとりの時間を作ることにもつながり、スローライフが 実現できるかもしれません。

パターンから選ぶのではなく、自分の好きなデザインができます
どんな人でも自分だけの個性というものを持っています。
それはだれにも評価される必要のない個人的なものであり、それでいいのです。
リノベーションは、ステレオタイプの決められたパターンから選ぶのではなく、自分の好きなデザインが実現できます。

建物を再利用する事により環境保護に貢献できます
利便性と経済発展に支えられ私達の国は豊かになりました。
その反面、私達は環境に対する配慮を失い、 同時にさまざまな問題を残してしまいました。
「エコロジー」「ロハス」「スローライフ」「サスティナブル」といった考え方は、 新しい時代の流れであり、住宅ストックの再利用は産業廃棄物を減らす事にもなり、 環境保護のためにも大きな貢献になります。

住宅の欠陥を事前に把握し修繕できます
マンションリノベーションの場合は、一旦スケルトンの状態にすることにより、見えなかった部分、 たとえば旧設備配管や電気配線、ガス管、防水等の状況や欠陥を事前に把握し修繕できます。
また戸建て住宅の場合では、耐震診断も事前に行うこともできます。

資産価値を高める事ができます
欧米では、リノベーションされた物件は、買った時より 高く売れるということは よくあるようです。
日本では、固定資産税の償却期間を目安とした資産評価が 主体となっているのが現状のようですが、 今後 住宅ストックを利用したリノベーションが活発に行われるようになれば、リノベーションしている物件 としていない物件では、当然 資産価値が変わってくるでしょう。

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