フィールドガレージの不動産担当の鹿島です。
今回で第3回となりました！
第1回
リノベと不動産の基礎講座「私ってお金いくら借りられます？」
第2回
リノベと不動産の基礎講座「中古物件ってどうなの？」
今回は物件購入費やリノベ費用以外にかかる
「諸費用」
についてお話しさせて頂きます。
①仲介手数料
仲介してもらった不動産屋に支払う手数料です。
物件価格の３％＋6万＋消費税
ex)3,000万円の物件の場合 → 1,036,000円（税込）
支払うタイミングは契約時に半金、物件引き渡し時に半金が通常です。
②ローン手数料
ローン手数料の中にもいくつか種類があります。
基本的には全て引渡し時に、口座引き落としが一般的です。
・保証料
保証会社に支払うお金。だいたい借入金額の２％くらいです。
”ネット銀行”や”ふらっと35”の場合、保証料が無料の所もあります。
その代わり、事務手数料が借入額の2％だったり、一律324,000円なんていうところもあります。
・事務手数料
だいたい32,400円ぐらいが多いです。
・印紙代
5,000万以下の借り入れの場合は20,000円。
5,000万以上だと60,000円の印紙がかかります。
その他にも固定金利にした場合の固定金利事務手数料が、1万円ぐらいだったり、
火災保険も銀行の提携先で組む場合もあります。
繰り上げ返済にも手数料はかかってきます。
ネットで行うと無料という所も多いです。
また、豆知識として期限前に全額返済する場合にも、なんと手数料がかかってくるんです！だいたい2万～3万程度かかります。
③登記費用
登記費用とは、所有権や抵当権などを登記設定するときに必要な登録免許税と、
司法書士の先生にお支払いする報酬です。
土地と建物にそれぞれ登記をします。
注意が必要なのは建物の登記の時。
20年～25年以上たっている建物に関しては建物部分に対する減税が適応できないことがあります。
ですが、適合証明書などが提出できれば減税対象になりますが、昭和56年よりも前のものになると、適合証明書の取得も難しい場合があるので、注意しておきましょう。
計算方法は土地建物の評価に基づいておこなわれるため、物によって変動し、また広さによっても登記費用は変わります。
借り入れが多いとそれに合わせて抵当権設定費用もあがります。
だいたい30万～40万くらいで収まることが多いですが、広い部屋の場合だったり、減税が適応できない建物の場合などは、60万くらいすることもあります。
基本的には不動産屋が提携している司法書士の先生に見積りを依頼して、登記費用を算出します。
引き渡し時に、司法書士の先生も立ち会って頂き、金銭のやり取りが確認できたら、同日中に法務局に行ってもらい、登記手続きを行ってもらいます。
なので融資していただく銀行に、売主、買主、不動産屋、司法書生の先生が集まって、平日午前中に行うことがほとんどです。
④残金・清算金
中古物件購入の場合、契約時に「手付金」というものを支払います。
手付金とは、万一売主または買主から契約を解除したい場合、
契約時に支払った手付金を放棄、または売主の場合は返却しさらに同金額を買主に支払うことで、決められた期限内であれば契約が解除できるというお金です。
だいたい契約時に物件価格の５％程度支払います。
「物件価格とは別に手付金が必要なんですか？」
とよく聞かれますが、必要ありません。
手付金は物件価格の一部を先に支払う約束金のようなもの。
例えば3000万の物件の場合は、150万手付金を契約時に支払い、
引き渡し時に残りの2850万を支払うということになっています。
ですが、ややこしいのは物件をローンで借りて支払う場合、
契約時にはまだローンの借り入れは行っていません。
そのため、先に自費で手付金を払っておいて、
引き渡し時に銀行より上の例でいうと、3000万一度買主の口座に振り込まれます。
そこから、2850万だけ売主の口座に振り込まれますので、
手元の口座に150万残ることになります。
大抵その戻ってきた150万で、他の諸費用の支払いにあてたりします。
もう一つ売主さんに支払うものとして「清算金」というものがあります。
これは固定資産税、マンションなら管理費修繕費というものが発生しています。
固定資産税は1月1日時点で所有者だった人に請求がいきます。
2017年1月1日時点でAさんの所有だった土地家屋を、2017年9月1日にBさんに引渡した場合でも、
2017年の固定資産税の請求はAさんにいきます。
なので1年分の固定資産税を1月1日～8月31日までをAさんが、9月1日～12月31日までをBさんがという形で、清算します。
管理費修繕費も同じです。
10月15日に引渡しの場合、
10月分はすでに前月に支払われていることがあるので、
10月1日～14日を売主が、10月15日～31日までを買主が支払うように割ります。
また、次の月の11月分も10月に引き落とされてしまうことが多いので（引き落としの手続きが間に合わない）、11月分も合わせて払っておくこともあります。
これもすべて引渡し時に清算します。
⑤リノベーションに関する諸費用
弊社の場合はプレゼンテーションや現地調査、見積もりなどをお願いする場合は2万円＋消費税になります。
そのプレゼやお見積りにご納得いただけた場合は本設計にお申込みいただきます。
設計申し込み金は、20万円と消費税をお支払いいただきます。
その20万円は工事代金に含まれます。
⑥その他費用
その他にかかってくるものをご紹介します。
・不動産取得税
不動産引渡し後の半年から1年後に、請求される税金です。
取得した時のみ、1度だけかかるものです。
築年数が古くなければ、かからないことがほとんどですが、
昭和56年以前のものに関しては減税対象外なので、かかる可能性があります。
これも適合証明書などを取得できた場合は減税の対象にもなるので、古い物件を買った方は要注意です。
・工事中の2重債務
物件を引渡した次の月から、住宅ローンの支払いが始まります。
ですが、リノベーションをする場合、引き渡し後は工事が始まります。
つまり、新しい物件にはまだ住まないので、今住んでいる賃貸などに
約2か月ほど住み続けなければいけません。
そのため、今の家賃と住宅ローンが約2か月ほど2重で支払わなければいけない状況になります。
その分くらいはいくらか余裕があるといいですが、難しい場合は
銀行に相談して2か月ほど据え置き期間などを設けて貰えるところもあります。
・火災保険
銀行の所にも記載しましたが、銀行提携の保険会社に入りたくない場合は、個人的にお好きなところで入ることができます。
いくつか見積もりをとって保険料を見比べることをお奨めします。
・引っ越し費用、家具、家電買い替え
もちろん、引っ越し費用はかかります。
また、新しい家具や、家電の買い替えなどもしたくなるのは当然かと。
このように、物件代金以外にもかかる費用は意外とあります。
だいたい借入金額の7～8％はかかると言われているので、
その分は現金を用意していると安心かと思います。
4000万くらい借り入れようと考えてる場合は280万～320万くらい現金があったほうがいいですね。
さらにその他の費用も考えると、400万くらいあると安心です。
もし、どうしても現金が出せない…などの場合は
諸費用をローンに組み込むことも可能です。
また諸費用だけ別のローンで組む方法もあります。
その代わり金利が高くなります。
できる限り諸費用に関しては
現金をご用意することをお奨めします。